ニセコ長寿村の開発計画から読む、住宅とウェルネスを一体運営する不動産の新しい収益構造

分析・見解

ニセコが売っているのは建物より過ごし方になりつつある

ニセコの不動産は、長いあいだ雪質と眺望を軸に値がついてきた。冬のパウダースノーを求める海外客が増え、コンドミニアムや別荘が次々に建った。ただ、雪に頼る需要は、季節や為替の変動に揺さぶられやすい。そこで開発側が目を向けたのが、健康と長寿である。雪のない季節にも滞在する理由をつくれば、年間を通して部屋が埋まりやすい。世界的にもウェルネス不動産（＝健康を軸に設計した住宅や滞在施設）は広がる分野で、今回の計画は、その発想を住宅の段階から組み込んだ点に新しさがある。

安藤忠雄建築研究所の起用が土地の価値を押し上げる理由

安藤忠雄建築研究所が設計に関わる意味は、見た目の話にとどまらない。名の通った建築家の作品は、それ自体が目的地になる。瀬戸内の直島のように、建築を見るために人が訪れる例はすでにある。建物が集客の装置になれば、広告費をかけなくても認知が広がり、住宅の販売価格や宿泊の単価にも反映されやすい。

ただし、作家性の強い建築は工事費が膨らみやすい。雪が深く冷え込む北海道では、断熱や雪対策との両立も簡単ではない。美しさと使いやすさをどう折り合わせるかが、設計段階の最大の論点になる。

ウェルネス開発の収益は完成後の運営で決まる

ウェルネス機能は、造って終わりにはならない。温浴、運動、食事、検診といった施設は、人手と更新費がかかり続ける。住宅を売って利益を得ても、その後の運営が赤字では評判が落ち、次の販売にも響く。ホテル業界では、建物の所有と運営を分ける方式が一般的だが、住宅と一体になると事情が変わる。住民、宿泊客、会員の三者を、同じ設備で受け止めなければならないからだ。

予約の取り合い、料金の線引き、繁忙期の混雑が、運営の難所になる。ここを仕組みで解決できるかどうかが、長寿村という名前に中身が伴うかの分かれ目だ。

人口減の日本で外需型の複合開発を読み解く視点

日本の不動産市場は、国内の人口減で縮小に向かっている。その中でニセコは、海外の資金を呼び込める数少ない地域だ。今回の計画は、国内向けの住宅供給とは別の論理で動く、外需型開発の代表例といえる。

ここに独自の見方を一つ加えたい。健康は、購入の理由であると同時に、購入後に使い続ける理由になる。つまり収益の柱が、売却益から継続利用料へ移る可能性がある。会員制の運動施設が毎月の会費で安定して稼ぐのと同じ構図だ。ただし、為替や海外景気に左右される弱さは残る。国内の需要をどこまで取り込めるかも問われるだろう。