ニュースの概要
西鉄ホテルズが、新ブランド「CoATT」でアパートメントホテル事業に参入すると発表した。開業は2029年の予定で、東京・両国、大阪・なんば、札幌・すすきのの3か所に合計168室を設ける。各室にはミニキッチン、洗濯乾燥機、リビングとダイニングの空間を備え、出張や長めの旅行、訪日客の滞在を狙う。受付はセルフチェックインで、支払いは現金を使わない完全キャッシュレスにするなど、デジタル技術で人手を減らす運営も打ち出した。従来型ホテルを展開してきた老舗が、住まいに近い宿泊形態へ踏み出す点が特徴である。
引用元: 西鉄ホテルズ、デジタル運営を取り入れたアパートメントホテル事業に参入（Japan Real Estate Insights by estie）
分析・見解
1施設あたり約56室という規模が示す狙い
3施設で168室なので、1施設あたりは平均56室ほどになる。シティホテルなら中規模以下であり、大型ホテルのように宴会場やレストランを抱える設計ではない。アパートメントホテルは、客室の面積を広く取り、共用部を削る発想で成り立つ。その分、1室あたりの販売単価を上げやすい。
西鉄ホテルズはこれまで、駅前のビジネスホテルや「ソラリア」ブランドなどで稼働率を競ってきた。そこに「泊まる」より「暮らす」に近い商品を加えることで、短期の客室単価競争から一歩離れる意図が読み取れる。
両国・なんば・すすきのを選んだ立地の読み方
三つの街には共通点がある。観光地として知名度が高く、しかも都心の主要駅から少し離れた場所に宿泊需要がある。両国は国技館や江戸文化を目当てにした訪日客が多く、都心より宿泊費を抑えたい家族連れも集まる。なんばは関西空港との接続がよく、大阪観光の拠点になる。すすきのは冬の雪まつり期に需要が急増し、長めに滞在する外国人も多い。
つまり、単価の高い一等地ではなく「観光需要は強いが、広い部屋を確保しやすい街」を選んでいる。洗濯乾燥機つきの客室が効く層、つまり3泊以上のファミリーや長期出張者が主な客層になるだろう。
完全キャッシュレスと無人運営が利益率を変える
宿泊業の費用で大きいのは人件費である。フロント要員を置かず、セルフチェックインと事前決済で受付を済ませれば、夜間の人員配置を大幅に減らせる。清掃と緊急対応だけを外部委託する形にすれば、固定費の比重は下がる。
海外では、米国のSonderやフランス発のAppart'Cityなど、デジタル運営を前面に出した事業者が先行した。ただしSonderは拡大を急いだ結果、賃料負担が重くなり2023年に経営が行き詰まった。教訓は、省力化だけでは足りず、物件の取得や賃借の条件が収益を左右するという点にある。西鉄は自社不動産を持つ強みがあり、この失敗の型を避けやすい立場にある。
2029年開業という時間差が持つ意味
開業までに3年ほどある。この間に訪日客の戻り方、人手不足の深刻さ、建築費の動きが変われば、前提は動く。逆に言えば、今から運営ルールとシステムを作り込む余裕がある。完成後に慌てて仕組みを足すより、設計段階でデジタル運営を前提にした動線をつくれる点は、後付けで省力化する既存ホテルにはない利点である。
ビジネスへの影響
賃貸・民泊オーナーが意識すべき競合の変化
小規模な民泊や、マンスリー賃貸を運営するオーナーにとって、大手の参入は価格競争の激化を意味する。特に、ミニキッチンと洗濯機つきという設備は、これまで個人運営の強みだった。これからは設備の差ではなく、立地、清掃品質、予約の取りやすさで勝負が決まる。自室の設備を見直し、1泊の価格ではなく、7泊以上の滞在での総額を競合と比べておくとよい。
ホテル事業者が自社の運営に取り入れられる点
3施設の規模でも、デジタル運営の考え方は流用できる。まず、チェックインの工程を紙の宿泊者カードから電子化する。次に、事前決済に切り替えて、フロントでの会計をなくす。この二つだけでも、夜間の人員を1人減らせる施設は多い。いきなり完全無人を目指すのではなく、受付の混雑時間帯だけでもセルフ化し、効果を数字で測ってから広げるのが現実的である。
投資判断で押さえたい三つの確認事項
不動産の購入や賃借を検討する担当者は、次の三点を確認したい。第一に、想定する平均滞在日数と稼働率の根拠である。第二に、清掃や緊急対応を外部に任せた場合の1室あたり運営費である。第三に、需要が落ちたときに通常の賃貸住宅へ用途を戻せるかどうかである。この三点が整理できていれば、観光需要が変動しても損失を抑えやすい。
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